Статьи о недвижимости
Главная / Статьи о недвижимости / Распространенные проблемы рынка ипотеки

Распространенные проблемы рынка ипотеки

В процессе подготовки и совершения ипотечной сделки клиент может сталкиваться с различными трудностями. «Собственник» опросил экспертов на предмет выяснения этих трудностей и путей решения проблем.

Проблема первая. Трудности с банком

Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление срока бронирования объекта клиенту нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры. Во-вторых, банк с целью подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских супругов, банк может потребовать заключить брак; если за кредитом обратился человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную регистрацию — все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика.

Проблема вторая. Трудности с риелтором

Немаловажная роль в успехе ипотечной сделки принадлежит риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера и вопрос определения объема оплаты услуг… Специалисты считают, что прозрачность ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.

Многие покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может достигать 6-8%. Этому способствует, с одной стороны, высокий уровень образованности потенциальных заемщиков и с другой, — низкий уровень квалификации отдельных риелторов. В то же время, уникальность услуг риелтора и ипотечного брокера, владеющих всеми актуальными сведениями о существующих ипотечных программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число одобренных кредитов выданными.

Важно понимать, что покупатель, использующий ипотечный кредит, несет дополнительные расходы:

  • 1%-1,5% от суммы кредита — единовременная комиссия банка за выдачу кредита;
  • 0,8%-1,5% — страховая премия;
  • $150 — стоимость отчета об оценке;
  • $100 — месячная стоимость аренды банковской ячейки;
  • около $500 — регистрация сделки.


Ко всем этим расходам стоит подготовиться заранее.

Проблема третья. Выбор объекта

В процессе подбора объекта трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе — ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в случае попыток продажи по доверенности.

Во-вторых, весной и летом текущего года объем предложений на рынке заметно снизился благодаря высокому спросу, а объектов, подходящих для ипотечных сделок, стало меньше. Если квартира не свободна, а выставляется на продажу как предмет «альтернативы», справиться без риелтора очень тяжело — поджимают сроки, отведенные на проведение ипотечной сделки. Даже внеся аванс за понравившуюся квартиру, покупатель зависит от продавца, который должен найти вариант для себя, в противном случае теряется драгоценное время. Чем больше квартир в цепочке, тем меньше вероятность совершить ипотечную сделку, тем более что каждый участник цепочки выдвигает свои требования.

Другая не менее острая проблема растущего рынка — повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором — платить больше либо начинать поиск снова.

Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для сокращения сроков сделки имеет смысл одновременно получать одобрение банка на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риелторскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2-3 дня вместо 5-10 дней, бывших нормой полгода назад.

Проблема четвертая. Согласования

Этап согласования с банком и страховой компанией найденного варианта также таит в себе массу опасностей и подводных камней для покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к расторжению сделки. Другая проблема — невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с момента ее покупки. Необходимо заранее узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).

Еще один мощный подводный камень — несовпадение цены квартиры с ее оценочной стоимостью. Так, например, клиент, подобравший для покупки квартиру за $200 тыс., рассчитывает на кредит, составляющий 85% стоимости квартиры (15% он вносит из собственных средств), а уполномоченный оценщик банка составляет отчет об оценке, в котором указывает $190 тыс. Исходя из этой цифры банк предоставит заемщику кредит не $170 тыс., а $161,5 тыс., и заемщику придется срочно находить недостающие $8500. Уместные варианты: либо поменять оценочную компанию (обычно банк предлагает несколько уполномоченных), либо воспользоваться потребительским кредитом на недостающую сумму, либо взять деньги в долг.

Есть еще одна, неочевидная проблема: как правило, расчет между покупателем и продавцом квартиры производится в банке, выдающем ипотечный кредит, а продавцу квартиры это может быть неудобно, особенно если живет он в Подмосковье, и поблизости от его дома нет отделения или филиала данного банка. В этом случае спасет безналичный перевод средств, который может быть осуществлен только после регистрации сделки.

Проблема пятая. Регистрация

Регистрация сделок в Московской области по определению является дополнительной сложностью, так как каждый город Подмосковья располагает своей регистрационной палатой, осуществляющей регистрацию сделок с недвижимостью. И у каждой такой палаты могут быть свои дополнительные требования к пакету документов, предоставляемых для регистрации. Иногда достаточно собрать и предоставить недостающие документы, а порой приходится переделывать договор купли-продажи.

Одна из особенностей регистрации сделки в Подмосковье — требование регпалат предоставить акт приема-передачи квартиры, который в этом случае превращается в формальный документ и не отвечает своей изначальной цели — стать итоговым документом сделки. Кроме того, не каждая регистрационная палата в области имеет документы банка, выдающего конкретный ипотечный кредит. Все эти вопросы требуется выяснить на этапе подготовке сделки, чтобы максимально сократить время выхода на сделку, ее проведения и регистрации.

13/10/2006 11:40 Источник: Собственник Автор: Лада Фишер

Коммерческая недвижимость в Красноярске

Объект: ул. Башиловская, 8. Коркинский завод крупнопанельного домостроения; Промбаза

Район: Советский

Тип сделки: аренда/продажа

Описание: Все объекты находятся на охраняемой территории. Имеются подъездные ж/д пути.

Открытые площадки для хранения грузов с 12-ти тонными кранами.

Google
Web www.original-realty.ru

 


 





Яндекс цитирования